物业问题已是社会高度关注的民生焦点之一。感觉上，刚刚过去的2024年，是中国式物业行业发展具有划时代意义的一年。如果用一个词来定义2024年的物业，我愿意推荐“特别”！

　　这一年的特别在于3“期”，一是房屋设施老化、维权意识觉醒等，大量的居住小区物业矛盾纠纷涌现，有人预测将进入物业问题爆发期。二是房地产市场的不景气，物业企业纷纷与开发商脱钩，进入转型期。三是群众呼声高、政府更加重视物业服务管理，原来一些“拿来主义”的相关政策法规进入中国本土化的调整期。

　　搜理一下（这是生造的一个词，搜索整理的意思），回顾2024年，我国物业服务管理这几件事儿给人留下了深刻印象：

　　一是多地限价政策引起人们对规范物业服务的反思。重庆、银川、青岛、武汉针对普通住宅前期物业服务收费，相继推出了政府指导价格，明确规定收费上限，从多方面引导物业服务规范化发展。

　　这些地方的探索，在社会上引起极大反响，各地对物业费定价合理性、服务质量保障以及市场秩序维护等多方面问题的深入思考与探讨，促使物业企业和相关部门重新审视政策落地的实际效果与后续改进方向。许多地方在前期物业的选聘、价格议定机制等方面纷纷出台新措施，有助于提高小区服务质量，促进行业可持续发展。

　　二是出现一波物业费降价潮。自重庆、青岛等地限价政策出台后，在全国从南到北，从东到西，很多城市传出了住宅社区物业费降费消息，重庆等地一些大型物企也主动降费，有的是几十个小区提请降费，有的降幅超过30%，戳破了前期物业费价格虚高的泡沫（具体可参阅本专栏去年10月26日分享的《最近好多城市的物业公司主动降价护盘，发出了怎样的强烈信号？》一文有关内容）。

　　有趣的是，对这轮降价潮，有些所谓的权威组织声称“造成了部分地区市场混乱”，而市场的实际反响却是，不断有大大小小的物业企业区跟进降价护盘，重新协商议订价格后的小区，出现了降费但服务的品质提高的新气象。

　　三是上海康城小区物业更换引关注。上海康城小区作为上海最大的单体居住社区，因物业服务的品质不及预期，业委会提出解聘物业，此事受到社会各界广泛关注，一度成为行业热点话题（具体可参阅本专栏去年9月6日分享的《别不把业主当回事！上海最大小区“炒”物业的郑重警告》。截止到 2024 年末，物业公司尚未解聘且已与业主积极沟通并进行整改。

　　以这个小区为代表的类似事件，再次将物业服务质量问题推到公众视野的焦点位置，警示物业企业需重视服务品质，否则将面临失去项目的风险，同时也提醒业主重视自身权益，积极参与小区物业管理事务。

　　四是南京高端住宅项目竞标凸显市场竞争激烈。南京建邺区高端住宅项目海玥花园公开选聘新物业服务团队，保利物业、华润物业等多家物业公司参与竞聘，在最终环节保利物业提出 “自愿投资 200 万”，而华润物业凭借定制化服务方案赢得超 90% 的票数成功中标。

　　“带资进场”落败，这个事件的影响在于，折射出当前居住小区物业的两个变化，一是市场竞争激烈，物业企业再不是高高在上、旱涝保收，业主的选择权在不断回归。二是表明服务品质才是物业企业赢得市场、获取项目的核心竞争力，改变了部分企业以往单纯依靠资金投入等手段竞争项目的观念。

　　五是物业企业品牌去地产化成潮流。永升服务去除 “旭辉” 化，完成企业名称、证券简称更名；银城生活服务更名为瑞森生活服务；佳源服务更名为智想大成，并更换了全新 LOGO 等，众多物业企业通过改变品牌标识、名称等方式，降低与地产关联方的关系，展现独立发展的决心，塑造全新的品牌形象。

　　由于现有前期物业制度等原因，我国物业企业一度超70%以上都与开发商有千丝万缕的联系。2024年，一些企业的转型，意味着物业行业品牌建设进入新阶段，企业更加注重自身独立品牌价值和市场认可度，推动物业企业从依赖地产母公司向独立运营、多元拓展的方向转型，在市场竞争中寻求差异化发展。

　　六是物业行业投诉热点问题受重视。2024 年物业行业投诉量呈现一定规模，涉及电梯故障、物业收费、业委会运作、维修资金使用等多方面热点问题。例如多地出现电梯严重事故、小区因物业费定价或停车收费引发维权、业委会决策遭质疑等情况，各地纷纷采取措施应对，如规范收费行为、开展培训提升能力、组织集中整治行动等。

　　七是加治力度一批业委会成员、物业企业受惩处。2024年，各地为规范物业服务管理，加大了纪检监督、司法惩处力度，一些侵占业主收益、乱用维修基金、损害居民权益的业委会成员、物业企业及其负责人受到法律制裁。

　　各级公检法机关，还定期发布了典型物业案例。这些应该有力地震慑了不法分子，展示了党和政府规范物业服务管理的决心和力量，促进了住宅小区物业服务的规范发展。

　　八是进一步在物业服务行业开展扫黑除恶专项斗争。2024 年中央纪委和国家监委部署全国各地对物业服务住宅小区开展扫黑除恶和违规乱象整治行动，明确涉黑、涉恶及涉乱的具体表现，如在物业管理区域内强制推销装饰装修材料、对业主实施人身财产损害、干扰业主大会召开等涉黑涉恶行为，以及不按物业服务合同约定履行服务、擅自利用物业共用部位经营等涉乱行为。

　　一年来各级党委政府根据国家部署，纷纷出台方案、印发通知，明确任务，突出重点，细化措施，在物业服务行业进一步开展扫黑除恶专项斗争（具体可参阅本专栏去年10月30日分享的《近年来国家对打击物业服务领域涉黑涉恶是怎么部署的？》相关内容）。这一专项行动，进一步展示了国家整治物业乱象的决心。

　　九是行业规范与标准建设持续推进。2024 年 5 月 1 日起施行的《招标投标领域公平竞争审查规则》，为招投标领域明确政策措施的 “负面清单”；多地也发布物业管理相关规范，如沈阳市拟实行物业服务合同 “双备案” 制度等。

　　这一规则的发布，有助于完善物业行业的规范体系，从不同环节加强对物业企业经营、市场竞争等行为的约束与引导，促进整个行业更加有序、规范地发展，保障业主和企业的合法权益。

　　十是明确来年将大力实施物业服务的品质提升行动。12月24日至25日全国住房城乡建设工作会议在北京召开，明确2025年六大重点任务，首次提出大力实施物业服务的品质提升行动。

　　2024年，住宅社区物业服务管理领域经历了一系列深刻的变化，这些变化对每一位物业从业者和业主的生活产生了深远的影响。以上只是个人的搜理结果，欢迎朋友们批评、补充。

　　物业服务必须走向谁需要谁付费，与业主签订物业服务合同，否则不交物业费会慢慢的严重。物业绕过业主与业委会签订合同是一种违背法律规定的行为，明白着侵犯了业主的自主权。

　　业主与物业公司之间，一开局业主就被置于极其不利位置，这是制度设计硬生生给业主套上的锁链，是法律公平的缺失，只有将成立业主委员会设定为强制项，才能体现法律上的公平！ 在没有业委会的情况下，业主与物业的各种纠纷，其法律地位是不对等的，而且对物业的很多问题投诉几乎起不了多大作用，政府对业委会成立没有强制性要求的情况下，就是将业主置于物业公司的控制之下，业主成为私人企业的生财之源，物业公司虽有相关法律和法规约束和政府监管，但所有监管形同虚设，业主权益极易被漠视或肆意践踏，而维权极难代价极大。

　　这确实是个很突出的问题，有资料说，西方有一大国的办法是，业委会公司法人制，业主从购房之日起，就同时自然成为这个公司的一员，法人制让业主与物业公司在市场上地位对等，不知具体是怎么个操作法[捂脸]